泰达，曾经获得城市运营商的光荣称号，但是，无论是对普通开发商还是对城市运营商来说，开发了市场并不等于得到这个市场。
一败涂地的销售业绩
2012年，在住宅地产调控持续从紧，青城山去化量持续低迷时，泰达的日子越来越难过。
监控数据显示，截止日前，2011年3月7号取得预售证的4号楼和3号楼分别售出6套和8套房源；同年6月13日取得预售证的2号楼至今为止还未卖出一套房子。据了解，泰达上青城共有可售房源621套，已经售出的14套还不足总量的3%。
如此惨淡的销售业绩，一定程度上受到外部因素影响。思源经纪研究数据显示，青城山板块供销比持续高位，年平均去化量约8-9万平方米，供大于求；单盘去化最快约40000㎡/年。自2010年以来青城山板块供销比一直维持在1.6:1的高位，明显供大于求；2011年成交下滑，年均去化约8.35万平方米，单盘年均去化不足1万平方米。
不过，导致业绩不佳的真正内因还在于泰达上青城产品定位失准。
前途未卜的2万㎡商业中心
不同于区域内的海航香颂湖、龙湖小院青城以及中信云栖谷等纯住宅项目，泰达上青城是集多元化住宅、休闲娱乐、商业购物、旅游度假等为一体的大型旅游地产综合体。据上青城售楼部工作人员介绍，本案内将会打造一个2万平方米的巨型商业中心。
这让记者不禁心生疑惑，项目内2万平方米商业该如何招商运营。售楼部工作人员给记者的答案是：“泰达将会引进奥特莱斯作为主力店。”
就此，汉垠文化创意（上海）有限公司董事长顾速量直言不讳：“一个城市只需要一个奥特莱斯。在青城山旅游度假产品发展并不成熟的阶段，引进奥特莱斯这样一个需要靠持续不断的规模人流才能存活的业态，无疑增加商业运营难度。因此，当务之急，泰达有必要转变招商思路，跳出招商模式困局。”
“匠心独具”的企业独栋
在2万平方米商业的旁边，分布着预计打造的43座企业独栋，目前已经修好13栋。在旅游度假区不惜血本打造企业独栋，可谓是匠心独具。从全国情况来看，但凡是远近闻名的度假区，远的有三亚，近的有峨眉山，都是会晤和培训的绝好去处。
然而，这却是泰达定位失准的另一个突出表现。
对此，业内人士调侃称：“外来和尚不会念青城山的经。会有哪个公司为了一年中开那么一两次会议而买个企业独栋，如果有，那肯定是脑壳被门挤了。泰达应该花重金打造的不是企业独栋，而是酒店。”
除了以上提到的2万㎡商业中心和企业独栋，工人人员告诉记者，区域内还将打造一个婚庆基地和一个教堂。
泰达上青城带给业界的震惊真是无处不在。总而言之，规划不利给泰达败走青城山埋下了祸根。业内人士指出，青城山整体市场不佳，如果项目定位、规划再错误，就真的很难取得成功了。
显然，摆在泰达面前的问题不仅有青城山地产发展多年来的累计起来的顽疾，还有其项目后期运营需要面对和克服的难题，其要想成功实现青城山下“小丽江”的愿景，如何招商，聚集人气恐怕才是重中之重。
