编者按：

2011年的楼市已落下帷幕。刚刚结束的中央经济工作会议定下2012年稳中求进的基调，坚持房地产调控不动摇将成为新一年的楼市主题。

回顾2011楼市，国家宏观调控政策之严厉对整个地产行业来说，可谓史无前例。这一年，虽然楼市不乏亮点，但留给行业人士更多的是抑郁寡欢：政策步步紧逼，成交量持续低迷，市场存量节节高升，资金链接日益紧张……

即将逝去的2011年房地产市场，究竟能给2012年的楼市带来什么样的启示？新一年的成都楼市又将何去何从？有哪些可圈可点的亮色值得翘首以待？年关将至，站在龙年楼市的前沿，我们或多或少地看到了值得关注、剖析与期待的楼市发展的新潮流、新趋势，并特别推出这组系列报道。

日前，四川省房地产协会副会长、世家机构董事总经理郭漫舸在微博中说：从上世纪九十年代到今天，行业政策忽松忽紧，市场形势潮起潮落。回首一望，九十年代的“宽松”还回来过么？从业者们应该具备视今天的政策环境为正常的心态来调整自己的从业方式……要不，就改行吧！

是的，在宏观调控的大势下，“调整”成为了行业的主要关键词。据世家机构最新数据，截止11月底，成都商品房存量已高达1799.46万平方米。今年前11月，商品住宅成交面积为583万平米，同比去年商品住宅成交面积减幅为21.8%，年内商品房总存量达1800万平方米。

在目前的市场环境中，成都市商品房存量高企不下，多数开发商生存压力有增无减。如何调整并顺利“过冬”，成为了多数房企重点考虑的问题。

2011年1月26日，被称为“史上最严的调控”的新国八条颁布实施，自此，“政策调控年”大幕开启。政策调控一波未平一波又起，步步紧逼，降价促销成了行业重要的生存法则。

关键词一

成交锐减 存量剧增

成交量极度萎缩 年内商品房存量破1800万方

根据世家机构提供的数据，2011年1月-11月，成都市主城区商品房新增面积为1294.78万平方米，同比去年涨幅为6.13%；成交面积为897.08万平方米，同比去年减幅为15.04%。截止11月底，成都商品房存量已高达1799.46万平方米。其中，2011年1-11月，成都市主城区商品住宅新增面积为865.94万平方米，商品住宅成交面积为583万平米，同比去年商品住宅成交面积减幅为21.8%，商品住宅存量为798.91万平米。

成都锐理数据平台的高级顾问叶强表示，从成都房地产市场的总体来看，宏观调控下，受限购政策压制，目前市场成交量极度萎缩，造成产品积压，存量高企不下。

世家机构分析认为，造成今年成交量同比减幅的原因，主要是今年国家对房产市场的一系列宏观调控政策。对于成都地区来说，“限购令”的出台是促使成交量下降的主要原因。主要表现在：限购令的实施使部分首改客群的购房需求受到了抑制，二套房高达六成的首付款比例大大提高了购房者的门槛，使得很多首改客群持币观望或暂缓购房；限购令的实施同样打压了部分投资客群，使他们即使有资金却没有资格购房；限购令的实施使部分外地客群由于提供不出足够的资料被拒之门外。

此外，2011年下半年成都大部分银行提高了首套房贷款客户的贷款利息，利率的上幅使得刚需客群的购房需求同样被打压。另外国家对保障房的大力修建也使得今年商品房销售额有所减少。上述因素均为造成今年销售量同比去年下降的原因。

关键词二

政策 调控 不动摇

调控“紧箍咒”趋紧 促进房价合理回归

市场存量的节节高升，追根溯源，在于国家的房地产调控政策。

1月26日，被称为“史上最严调控”新国八条颁布实施，要求强化差别化住房信贷政策，对第二套房的首付比例不低于六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，并同时限购本地户籍三套房和非本地户籍二套房。自此，“政策调控年”大幕开启。

紧接着，2月15日，成都市的限购令正式出台，要求主城区暂时实行住房限购措施，成都市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房，暂停购买第3套住房。外地户籍居民家庭在成都市主城区无住房的，可凭成都市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供成都市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。

至此，成都楼市陡然降温，购房者观望情绪日渐浓厚。7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，强调严格执行相关住房建构政策，对于房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。楼市“拐点论”一触即发，成为了业界的热点话题。

政策调控一波未平，一波又起。12月9日，胡锦涛主持召开中共中央政治局会议。会议指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。

期间，政府多次表明了政策调控的决心坚持不动摇，开发商也纷纷看清形势，以11月万科启动“过冬”模式为标志，多数房企在下半年纷纷调整了企业的开发步骤，把主要功课放在了如何“严冬”之上。

关键词三

2012 涅槃 预判

快速涨跌行情将终结，供应成交将趋理性

经历了2011年的“史上最严厉调控”，2012年的房产市场如何涅槃重生，明年形势又将何去何从？

世家机构认为，目前市场的持续低迷，但是开发商却集中出货，供需比一度创下3.23的历史高位，金九银十的惨淡收官导致第四季度成都楼市进入严冬。年底，开发商面临资金链的严峻考验。预计在未来较长一段时期内，房地产市场将进入一个调整期，以往快速涨跌的行情将终结，供应成交将趋于理性。成都房产市场供应巨大，需求持续观望，存量风险加剧，开发商回款压力巨大。明年市场进入调整期，楼市供需将趋于理性的稳步发展。市场下挫动力明显，2012或将成为成都房价的调整年。

对于2012年的房地产形势，成都锐理数据平台高级顾问叶强则分析，限购政策不会退出，市场观望情绪会继续持续，高端物业发展速度会放缓；房产税会进一步试点，试点面会扩大，会加快房产税征收的步伐；银行方面银根仍然较紧，开发商获得贷款或者融资的难度仍然较大；开发商会减少房地产投资，从而房地产市场供应量会减少；市场需求多样化，从单纯的购买住宅自住或者投资会向功能性需求转变；卖方市场向买方市场转变，市场地位发生逆转，房地产从产品阶段向提升品质与服务阶段迈进；房地产新营销时代到来，新营销手段会促使房地产产业格局的变革。