关键词一： 维修资金紧急使用
生活案例：今年7月底的一天，成都雷电暴雨天气，导致东门某小区电梯被雷击后损坏。而小区是高层电梯公寓，需要动用维修资金来对电梯进行维修，但由于申请动用维修资金需要一定的流程和手续，所以维修电梯一事，在几天后都仍然没有动静，让小区居民只能爬楼上下，老百姓更是怨声载道。
而这样的情景，随着我市维修资金紧急使用预案的建立，将为这类问题的解决建立起畅通的“绿色通道”。
今后小区都要建维修资金紧急使用预案
今后，我市所有建筑区划小区必须建立维修资金紧急使用预案(以下简称“预案”)，而凡是发生建筑区划共用部位、共用设施设备出现功能障碍和安全隐患等紧急情况时，可以最快地使用维修资金，对出现问题的设施设备进行维修。据了解，建立“预案”是此次《意见》中的一个亮点，它完善了维修资金紧急使用程序，弥补现行制度不足。负责人坦言：“现行法律、法规以及我市维修资金政策关于紧急情况下使用维修资金的规定较为原则，因此在出现危及公共安全的紧急情况下，缺乏相应的维修资金紧急使用程序，使危害业主生命财产安全的情形无法得到及时处理。”而现在建立了“预案”之后，通过这样的“绿色通道”能最快的使用到维修资金，让维修资金紧急使用更畅通。
《意见》中明确，所谓“维修资金紧急使用预案”是指建筑区划内出现危及业主、使用人生命财产安全或由于共用部位、共用设施设备不能正常使用给业主、使用人正常生产生活秩序造成严重影响时，采取应急措施紧急实施维修除险而制定的维修工程资金使用处置方案。预案中要包含哪些内容？《意见》中明确规定，要包含维修资金紧急使用的情形；维修工程实施主体；维修工程所涉及其他单位的选择方式；维修工程安全管理责任；竣工验收的责任主体和方式等5大类情况。
而值得一提的是，今后所有的小区都必须建立这样的预案。《意见》明确，实施物业管理的建筑区划，物业服务企业应当制定预案；未实施物业管理的，可由业主委员会、相关业主或社区代为组织制定，而必须注意的是，其制定的应急预案必须通过该建筑区划“双三分之二”业主表决同意。
维修资金紧急使用 最快24小时能到账
今后，对于通过紧急预案的维修工程，最快24小时能到账。《意见》中明确，区(市)县房产管理部门应在收到备案申请的2个工作日内提出备案意见。市住房专项维修资金监督管理部门根据区(市)县房产管理部门的备案意见在24小时内拨付应急所需维修资金总额的70%，余额部分在维修竣工验收合格并提交审计报告后2个工作日内拨付。
而对于紧急预案的使用程序，《意见》也进行了明确规定，凡是建筑区划共用部位、共用设施设备出现功能障碍和安全隐患等紧急情况时，应当及时使用维修资金进行危险治理，消除功能障碍。街道办事处、乡(镇)人民政府应当就建筑区划紧急维修提出处理意见，业主委员会或相关业主应当按预案和相关规定组织紧急维修施工，并在施工同时和竣工验收合格后分别进行公示，公示期不少于5日。
另外，对于未制定预案的物业管理区域，《意见》中也明确了：物业服务企业应当按照街道办事处、乡(镇)人民政府签署的紧急维修处理意见采取应急措施先组织施工，同时报告区(市)县房产管理部门；未实施物业管理的区域，暂未制定预案的，业主委员会、相关业主可以向当地社区或街道办事处、乡(镇)人民政府报告，采取应急措施，组织施工，并在施工同时和竣工验收合格后分别进行公示，公示期不少于5日。
关键词二：维修资金使用业主表决方式 “多样化”
生活案例：今年4月，成都某小区需要动用维修资金对小区共用设备进行维修，但按照使用维修资金的流程，需要双“三分之二”业主书面签字同意，而一些小区业主长期在外地，不能书面签字，这样一来，就造成了小区业主迟迟不能使用维修资金的“尴尬”。而这样的情况，将随着我市维修资金业主表决投票“多样化”而得到化解。
一改“书面签字”的单一 业主发消息也能投票
今后，小区业主签字使用维修资金，可以发消息、发邮件来“签字”。据了解，《意见》中明确，对于维修资金的表决，同一建筑区划内有两幢以上建筑物的，可以以幢、单元为单位组织其全体业主进行表决。经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意方可使用维修资金。
而和以前不同的是，现在征求业主的表决票，一改过去单一的书面签字的方式，而可以通过3种方式来进行。《意见》中明确，征求业主关于维修资金使用的表决票，可当面领取或送达，并由业主或者业主代理人签收；可按照业主提供的通讯地址、手机号、电子邮箱等发送；投入业主位于本建筑区划内的信报箱或者专有部分内。而值得一提的是，《意见》中也明确，如果业主参与表决有困难的，可以书面委托代理人行使表决权。“这也就是说，今后业主投票，可以采用短信回复或者发送邮件的方式来表决，而且还可以书面委托来表决，这样一来，一改过去的单一，让投票的方式‘多样化’，这也最大限度保障了业主的权益。”维修资金监管办负责人在介绍《意见》的亮点、创新点时说道。
规定期限内不反馈意见的 可视为表决“同意”
而为了确保投票的真实有效，如果征求业主表决票不是采用的直接送达业主本人的方式，而是通过短信、邮件等方式告知的话，《意见》中明确，这需要由业主委员会或其当地社区居委会不少于两名工作人员签字证明，并在建筑区划内公告送达情况。而对于已经送达的表决票，业主或业主代理人在规定期限内不反馈意见或者不提出反对、弃权意见的，是否视为同意可以在建筑区划管理规约中明确规定。另外，对未缴存维修资金的业主，可在管理规约、业主大会议事规则中对其表决权予以约束。“这样一来，也是解决以前在具体操作中，业主投票难的问题。”维修资金监管办负责人如是说道。
与此同时，对于表决形式《意见》中也明确，可采用集体表决，也可采用网络投票、书面表决等符合法律法规规定的其他形式。表决的组织者应当同时为业主提供包括网络投票在内的两种以上的表决形式，必要时可以申请由公证机关对业主表决的真实性进行公证。
关键词三：维修资金备用金
生活案例：某小区由于修建时间较长，公用设施设备的使用，难免会出现一些小问题。小区大门要换，这笔维修资金的使用，还在“申请”阶段，楼栋的水箱又出现漏水问题，又需要花钱维修，又要重新申请一笔维修资金。小区业主也怨言：“小打小闹”的问题，每次也只花几百上千元，但还是要经过业主不断投票、向房产部门申请使用、核拨和结算等流程，不仅时间拖长了而且也太麻烦了。而今后，随着成都开先河创建的小区“维修备用金”，这样的“麻烦”将被“便捷”的流程所取代。
成都开先河 小区要建立维修备用金
成都开全国先河，建立“专项维修资金备用金制度”。《意见》中明确，专项维修资金备用金(以下简称“维修备用金”)是指，设立了业主大会的建筑区划，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意，在专项维修资金中确立一定比例或一定金额用于共用部位、共用设施设备维修除险的应急使用资金。“今后，小区内共用部位、共用设施设备的小修小补，业委会可以按照备用金设立时约定的使用条件，直接向房产管理部门申请使用备用金。”负责人介绍说，备用金制度的设立，主要是为解决物业项目的小修小补，业主委员会不需要每个维修工程项目都要求业主进行投票，省去了小区业主重复投票的麻烦。
维修备用金钱咋筹？对此《意见》中规定，维修备用金可由业主采取自筹方式建立，也可按不高于15%的比例从建筑区划开发建设单位应缴存的维修资金中列支。而需要注意的是，维修备用金的建立应当遵循业主决策、专款专用、备案核销的原则，明确额度、适用范围、使用条件和资金补充条件，由业主委员会向区(市)县房产管理部门申报。
维修备用金咋使用 由业委会报方案
当然，对于维修备用金，并不是想用就用。《意见》中明确规定，维修备用金的使用应当符合三大条件：包括符合维修备用金设立时确定的适用范围；使用额度不超过设立的维修备用金上限；符合物业服务合同中约定的使用条件等。而维修备用金的使用，也需由业委会提出方案并申请。《意见》中明确，凡符合维修备用金使用条件的，由业主委员会提出使用方案并申请使用，区(市)县房产管理部门予以备案，不再经业主大会表决。
负责人坦言：“这样一来，不仅让小区公用设施设备维修更方便，特别是在一些紧急情况下，可以先用备用金进行维修。同时，维修资金备用金授权业主委员会进行使用，这也充分体现了维修资金使用过程中业主自治、手续便捷的管理原则。”
与此同时，《意见》中还明确，今后，维修资金的使用将以行政区划为单位，实行属地化管理，维修资金监管办负责人介绍：“这样一来，将权力下放，简化手续，将给业主带来更多的方便。”
