中国土地市场调控正迎来新一轮变化。

记者获悉，2010年7月1日起，在成都市招拍挂出让的土地，竞买者必须持有地票才能参与土地竞标。

地票对于城乡统筹试验区的成都来说，并不算新鲜，但将地票与招拍挂联系起来尚属首次。在业界人士看来，这意味着国土部门正在通过提高土地出让金门槛，严格监管土地出让制度等系列举措，主动参与到房地产调控中来。

试水

在成都地产业界看来，地票与招拍挂“联姻”，更多的是在城乡统筹背景下农村建设用地流转的“破冰”之旅。

“成都的地票制度正式文件还有待会签，但地票制将在7月份以后的土地出让市场开始执行。”成都市国土局一位人士告诉《中国经营报》记者，目前形成的初步办法是，开发商要参与竞拍土地，将先到土地交易中心购买“地票”，凭票“入场”，而目前在成都市场，地票指标价格约为每亩15万元左右。

此前，农村建设用地的流转仅限于成都各区县的土地部门之间。“去年12月底，成都就有1.6万余亩农村建设用地指标被拿出来公开拍卖，交易对象限定为各区县国土部门，在此基础上才能推广到房地产企业。”

“一旦农村建设用地的指标流转从国土部门之间扩展到房地产企业，将会正式拉开农村建设用地流转序幕，一个数万亩的农村建设用地市场将被激活。”长期关注成都土地流转的天爱地产顾问机构总经理何欣分析，近几年成都城乡统筹新增的后备建设用地指标达65万亩，而2009年成都的国有土地供应量仅在1万亩左右，“天量的建设用地大规模入市将整体拉低地价，从而平抑房价。”

探路

数月以来，房产新政下“量跌价滞”的状态一直被业界冠以高地价所致，而大部分房企“不拿地”的状态则为未来的楼市走向增添了更多的迷局。

“调控数月以来，大部分房企仍手握现金，并寄望于未来调控松懈，只要不拿地，中央政府就只能调房不调地，这招形不成双管齐下。”西南证券土地分析师严伟认为。

由于我国房地产市场一直存在土地供量不足，导致房价是“越调越高”，而农村建设用地流转一直被视为增加土地供应、缓解高房价的重要途径之一。“一旦政府将农村天量的建设用地指标落地为经营性用地，无疑会在土地市场上形成天量供应，这将彻底解决目前土地供应不足的问题，对地价、房价的抑制也将取得根本性的突破，”何欣分析，近期中央不断释放出通过土地调控平抑房价的信号，“成都通过地票模式，挂钩招拍挂出让市场，看似提高了土地出让的门槛，实则将打开增大供应的大门。”

但开发商买到“地票”，并不意味就拿得了土地的使用权。

据了解，拿到地票的开发商如果想将“地票”兑换成土地，需要先在符合城市规划和土地利用规划的范围内，寻找合适的尚未被国家征用的地块。然后开发商可向政府提出征地请求，政府会按程序对该地块进行征用，并进行公开招拍挂，拿到“地票”的开发商也必须与其他企业进行平等竞拍。如果“地票”持有者最后没有竞得该地块，政府将会从拍卖价中扣除“地票”价格返还给“地票”持有者，不过利息损失将作为投资风险由开发商支付。

“由于开发商持有地票并没有获得优先权，反而还会有利息损失的风险，因此大家兴趣有多大尚难确定，而政府为了吸引企业竞买土地指标，最终会将土地交易演变成定向拍卖，或者协议拿地的出现。”成都一家本土开发企业负责人张志东认为，一旦“地票”模式落地，有深厚政府背景的本土企业可能将获益颇多，“虽然增加了拿地成本，但中小企业可操作的空间更大”。

土地调控第二波？

一位接近国土部的人士告诉《中国经营报》记者，此轮国土资源部的目标非常明确：就是要控制目前市场上的“囤地”、“炒地”行为，通过有效遏制开发商的非理性行为，控制过快上涨的房价，形成新一轮的国土调控。而地方国土部门的态度将会成为其中的关键。

尽管仅是一次尝试，但上述国土局人士更愿将“地票”模式看做是土地交易监管趋严的尝试。此前，几乎与房产新政同步出台的土地新政也被国土部门重新搬上舞台。“这一轮的土地新政要求土地出让的首付比例不低于50%，现在可能再次提升门槛。”这位国土局人士表示。

《中国经营报》记者从日前的国土资源部会议中还了解到，下半年，国土资源部将“调控”工作重点放在了 “保证70%的土地供应给政策性住房和中小套型商品房”和“严查屯地”上。

“抬高土地出让门槛，提高土地出让金比例实际上传递出的一个政策信号是，房地产调控将成为一个常态，整个土地交易的监管进入了最严厉的阶段。”张志东分析，目前大部分房企拿地积极性并不高，而在此时进行土地调控，国土部门并非完全为了打压房地产市场，而是希望在调控中争取更多的话语权，“解决供应的矛盾”。

这一说法得到上述国土部人士的认同，他认为，“提升土地出让门槛，是要解决土地供应的方向，而加上通过地票的形式，国土部门将更好的调节市场用地与保障性住房用地的供应矛盾，形成一个供应的双循环。”