◆多数在港上市内地房企5月销售额下降幅度高达40%——50%。

◆宏观调控不断加码,逐步推进房产税改革之后,二套房认定更加严格,房企融资大门紧闭。

◆恒大降价之后,万科降价传言又起。降价范围与幅度都开始增大。

现在,摆在开发商面前的有以下事实:

首先,成交量大幅下滑,房企资金链隐忧显现。

据悉,近日多家在香港上市的内地发展商5月份销售数据都是一片愁云。根据已公布的数据,世茂房地产、龙湖地产、合景泰富、富力地产5月份销售金额均有40%-50%的跌幅。

其次,调控政策不断加码,大有不降房价不罢休之势。

6月5日,三部委正式明确二套房认定:与之前几天银行执行的认贷不认房不同,通知要求对于二套房要“认房又认贷”。

房产税的出台也势在必行。5月31日在政府网公布的国务院转发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》的通知中,首次提出“逐步推进房产税改革”的明确任务。

最后,铺天盖地的优惠、特价房正在扩大。

别以为恒大的全国85折和佳兆业深圳的单价降万元只是个别现象,近期又有消息传出:万科将在全国降价——虽然万科董秘谭华杰表示万科不会从总部给各个地方公司下令进行统一降价,但还是会让各个公司根据各地的实际情况,追踪市场走势而确定价格。

10天前,本刊调查了成都市101个在售楼盘,只有17个楼盘没有任何优惠,且大部分为尾盘项目。

上周6月2日-6月5日,本刊记者再次调查了114个在售楼盘,抗跌俱乐部成员只剩下12个,其中华阳中和板块楼盘因为有重大利好而逆势涨价。

一切都变的清晰。就像谭华杰所说:在市场面前,企业的销售价格很卑微,如果判断错了,那就必须自行调整,直到正确为止。

10天前,本刊曾调查了成都市101个在售楼盘的优惠情况,当时83%的项目有优惠,大部分楼盘都信誓旦旦:“不会再有新的优惠”。但10天后,记者发现,在原有优惠继续保持的同时,不断有新的楼盘加入优惠的行列,在114个调查项目中,已经有接近90%的项目给出了优惠,优惠超过5%的楼盘大部分出现在三环外。由于在地段上无法与中心城区相比,三环外楼盘加大优惠力度在宏观调控背景下不失为一种明智选择。

接近90%楼盘优惠 比10天前上升7个百分点

大幅优惠集中三环外

恒大城

代表性:温江代表性大盘

价格 5100-5600元/平方米

常规优惠 8.5折优惠综合其他优惠可达8.08折

当前新增优惠 无

目前项目表现 日均到访客户超过50组,

日均成交套数10套以上

是否持续优惠 是

现场体验:

6月4日下午3时,恒大城售楼部内的景象与其他楼盘完全不同。这里人头攒动,座无虚席,一个销售人员同时要接待好几组客户。没人接待我们这样的“新客户”。一位来拿合同的购房者表示,恒大城至从85折优惠以来,售楼部就很热闹,周末的时候人更多。恒大城本次推出的房源均是90平米以上的大户型,85折优惠后,总价在30余万至50万左右。由于总价不高,且按揭并无另外优惠,许多购房者选择一次性付款。值得注意的是,恒大城本次推出的户型基本为传统户型,90平米也仅仅是标准套二的户型,公摊较高,套内面积仅有70平米,但由于价格低,依然很抢手。

佳兆业丽晶港

代表性:城西光华大道百亩大盘

价格 6000元/㎡

常规优惠 按揭5.5% 一次性最高8%

当前新增优惠 无

目前项目表现 日均到访客户10余组,周成交量少于10套

是否持续优惠 是

现场体验:

6月4日下午2时,记者来到位于光华大道的丽晶港售楼部,约有5组客户在现场看房。据销售人员介绍目前能享受到特价的房源仅剩一套,所以项目并没有把特价优惠列出来。相较于5月14日前的按揭3%,一次性5%的优惠,目前其他房源给予的优惠也较大,一次性付款最高优惠可以达到8%,房源相对充足。

中森光华一号

代表性:光华大道楼盘

价格 均价5300元/㎡

常规优惠 18层67-90㎡ 按揭5% 一次性7%

100㎡以上大户型按揭3%,一次性5%

当前新增优惠 无

目前项目表现 日均到访客户10组左右,

周均成交量不足10套

是否持续优惠 是

现场体验:

中森光华1号项目斜对面是花博园80万平米商业,背靠温江政府新办公区。6月4日下午2时,售楼部现场有大约3组客户。销售人员透露,目前项目优惠力度较大,现在购买非常合适。当记者拿出恒大城与之对比时,销售人员马上反驳,销光华一号户型拥有大面积的可变空间。但从售楼部现场情况来看,购房者更认同价格的优势。另外值得注意的是,中森·光华一号所有住宅均是建在底商之上,地面以上3楼均是商业,中庭花园和水景也是在3楼以上。

光明城市

代表性:城南华阳百亩大盘

价格 6000-6700元/平米

常规优惠 按揭2% 一次性4%

当前新增优惠 5号楼110-123平米户型享受特价,

价格在4700-4800元/㎡,但不享受常规优惠。

目前项目表现 日均到访客户20组,周成交20套左右

是否持续优惠 是

现场体验:

6月4日下午1时许,记者来到光明城市售楼部。销售人员推荐5号楼112-123㎡的大户型,单价4700-4800元/㎡,总价在58万左右,算上赠送面积,实得面积单价已经接近4000元/㎡。现场大概有10组左右的客户,大部分购房者来自高新区,一位在高新区工作的购房者表示,特价房相当划算,距离工作地方又近,所以决定马上下手。对于后市该购房者认为,即使再降,也不会比特价房的价格低多少。本次光明城市推出的特价房面朝中庭,楼层分布较为平均,两梯五户和两梯六户的梯户比的舒适度也不差。

鑫苑名家

代表性:三圣乡片区代表楼盘

价格 均价6300元/㎡

常规优惠 按揭1%,一次性2%

当前新增优惠 总房款额外优惠11500元

目前项目表现 每天10-20组到访客 周成交不足10套

是否持续优惠 是

现场体验:

6月4日上午11时,鑫苑名家售楼部现场内有2组客户。相较于周边的锦江城市花园和四海逸家,鑫苑名家推出的总房款直接优惠显得很有吸引力。当天鑫苑名家的额外优惠是11500元,到6月10日截止。策划部的刘经理告诉记者,项目马上又要推出其他额外的优惠,但额度与之前相差无几。本刊在10天前的调查中鑫苑名家有房源最高可以优惠10%,不过都是前一期的尾盘,目前的房源位置更好,因而优惠就少些。

鑫苑名家目前销售的房源为沿街40年产权的小户型,以及项目内朝中庭的70年产权的中大户型。

金阳易诚国际

代表性:外光华典型青年社区

价格 6300-7100元/平方米

常规优惠 一次性优惠3%,按揭优惠2%

当前新增优惠 无

目前项目表现 目前在售房源剩余80多套

是否持续优惠 不明确

现场体验:

记者6月4日在现场看到大约6组客户。一个购房者见记者问得十分详细,竟悄悄对记者说:“现在千万不要下单,现在的形势看,价格恐怕还要降了哦。”当记者表明身份后,该购房者更是口若悬河,从国家调控到银行放贷的松紧分析。并称坚信房价一定会下跌,因为国家此次推出严厉的政策,目的就是打压高房价,如果价格没有下降,那么国家势必会推出更为严厉的政策。该购房者或许代表了当下大多数购房者的心态。售楼小姐一直在旁微笑不语,只是说楼盘现在暂无降价计划,优惠也保持之前的常规优惠不变。

该盘总价居于45-55万之间,购买者大多为首次置业者,面积为70-78平方米,2梯8户。光华大道公交线路发达,并且临近地铁4号线。售楼小姐一再强调总价并不高,而且首次置业可以只需首付,并且享受7.5折利率的待遇。看来,在成交量锐减,来访量下降的情况下。低总价,低月供,较为便利的交通,都是不错的卖点

看优惠的优惠持续 没优惠的创造条件给优惠

品牌房企不再“死扛”

王石的拐点论与万科的率先降价直接引领了2008年的楼市降价潮。本轮调控开始后,恒大率先扛起了降价大旗,上周“万科全国降价”的消息再次传出,尽管万科否认此说法,但也给出了各地可以根据市场情况调价的空间。

楼市价格到底降没有,或者会不会降价,或许看大牌企业的动向最清楚。从成都市场看,品牌房企的房价已经开始松动,一些企业甚至创造各种名目给优惠。当大牌都不再坚持,降价潮还会远吗?

万科金域西岭

代表性:国宾片区高端楼盘代表

价格8000-10000元/平方米(全精装)

常规优惠 90平方米,一次性优惠4.2%,按揭优惠2.2%;130平方米,一次性优惠4%,按揭优惠3%;170平方米,一次性优惠4%,按揭优惠3.2%

当前新增优惠 增加了公积金贷款购房

目前项目表现: 目前在售房源中只有90、130、170三种户型,剩余40%

是否持续优惠 代理公司表示目前尚未接到优惠通知

现场体验:

6月3日下午两点,记者来到金域西岭售楼部。当记者表明身份后,置业顾问互相推让,询问之下,才知由于来访者锐减,每人每天最多接待一组客户,轮流接待,大家均不愿意接待“同行”“记者”这样的“无效客户”。置业顾问并不清楚万科是否有降价倾向。他介绍,5月中旬,金域西岭开通了公积金购房方式,这为不少购房者提供了优惠。由于购买此处的多为二套房或三套房,首付五成的政策之下,压力颇大,因此一些买房人暂缓了购房计划。

华润二十四城

代表性:城东指标盘

价格 均价9000-12000元/㎡

常规优惠 按揭1%,一次性2%

当前新增优惠 新客户总房款额外优惠7000-9000元

目前项目表现 每天到访客户30组,周成交均10套

是否持续优惠 是

现场体验:

6月4日上午10时,记者一行两人来到华润二十四城售楼部。售楼部大概有5组客户,还有不少媒体同行在采访。据记者了解,6月之前,华润二十四城除了常规优惠外,并无其他额外优惠,是新政后价格依然很挺的代表楼盘之一。本周,华润二十四城开始推出总房款额外优惠7000-9000元,虽然优惠幅度并不大,但也可以看出价格已有松动。在售楼部,一位来自达州的购房者王先生告诉记者,一直比较关注二十四城,这次专程过来看看价格有没有松动,他表示如果二十四城的价格在7000-8500元左右就比较理想,但到底会不会有这个价,心里没谱。

目前,二十四城推出的是二期房源,位于地块东南角,距离二环路有一定距离,居住舒适度较高。在户型方面,78平方米可以变成120平方米,赠送率较高。前期赠送较少的63平方米的户型价格相对较低。

华润凤凰城

代表性:城南大源指标盘

价格 7700-9500元/㎡

常规优惠 按揭1% 一次性2%

当前新增优惠 无

目前项目表现 日均到访客户不足20组,

周均成交量低于10套

是否持续优惠 不明确

现场体验:

6月3日,售楼部现场有3组客户在看房,均是老客户,本次前来主要是看凤凰城近期推出的5号楼。5号楼位于项目2期地块北部,整体楼高25层,户型面积均是100平米以上的大户型。

据售楼小姐介绍,该批次房源主要是针对新政推出的,价格和之前9000元/㎡的中小户型比,仅售8300元/㎡左右。其间售楼小姐接到一位购房者打来的电话,是已经下单购买了凤凰城房屋的业主,马上准备到售楼部来签订合同。从目前的销售情况来看,5号楼的房源明显好过其他价格稍高的房源。但是由于户型区间的不同,5号楼均为大面积户型总价也不算太低。

华置西锦城

代表性:西三环优质大盘

价格 7300-8000元/㎡

常规优惠 按揭1% 一次性2.5%

当前新增优惠 总房款额外优惠1万元,

21层以上户型可再申请额外1%的优惠

目前项目表现 日均到访客户不足20组,

周均成交量不足10套

是否持续优惠 是

现场体验:

华置西锦城位于万科·金域西岭旁,与金域西岭的占地面积几乎一样。销售人员介绍,在常规的按揭1%,一次性2.5%的优惠基础上,还将额外优惠1万元。同时,21层以上的户型还可以申请额外1%的优惠。据记者了解,西锦城目前开出的优惠是新政以后力度最大的。但由于购房者的观望,售楼部的到访量依然无法和新政前相比。

万科魅力之城

代表性:城东三环指标大盘

价格 魅立方9900元/㎡

常规优惠 一次性、按揭1%

当前新增优惠 无

目前项目表现周均成交量接近10套

是否持续优惠 不明确

现场体验:

6月2日下午4时左右,记者在售楼部现场看到不下4组客户在看房,参观魅立方样板间时又遇到其他两组客户。相对于周边其他几个楼盘,魅力之城人气无疑是最高的。魅力之城目前推出的70平方米的魅立方精装户型由于算上赠送空间后面积达到110多平方米,而且能够做到4房,实用性很强,加上万科在精装方面细节做得不错,现场两组购房者都对其十分满意。目前魅立方总价约70—80万元,算下来实得单价约6800元,还包含1000元精装,十分划算。

对于是否还会有优惠,销售人员表示暂时不知道。由于项目在同区域优势十分明显,加上户型上也具备一定的创新且实用性强,尽管调控趋严但售楼部人气还是不错。

中海翠屏湾

代表性:城南三环指标盘

价格 均价10000元/平方米

常规优惠 按揭0.5%,一次性1.5%

当前新增优惠 1%额外推荐成交优惠+最高5000元

商场购物卡,业主推荐还可获得1%的额外优惠

是否持续优惠 预计近期将结束

现场体验:

6月7日下午14时,记者来到中海·翠屏湾售楼部时,有一组客户在找置业顾问计算价格。据了解,该项目一直是片区价格坚挺盘之一,除了常规优惠,未推出过其他优惠。从6月1号开始中海·翠屏湾推出了10余套特价房,到目前仅剩2套,分别在2楼和18楼。另外,老带新的客户(业主推荐)还可以享受额外1%和最高5000元的商场购物卡优惠。虽然置业顾问表示在售房源只有几套,这些优惠可能并不会持续太长时间,但是毕竟意味着大开发商在价格方面也开始松口。

6月底或7月初,翠屏湾将推出楼王仅有120平方米一种户型。

主城区标志性楼盘开始出现此前没有的优惠

中心城区 价格松动

前一次调查大幅度降价只是出现在三环外,本次调查中记者发现,主城区三环内一些标志性楼盘价格开始出现松动,不仅二十四城给出了一定量的优惠,首创爱这城,宝泰 家园等楼盘也给出了较大幅度优惠,位于市中心红星路的万元楼盘红星国际给出了最高幅度8%的优惠,降价开始向主城区蔓延。

如果说三环外楼盘的降价是“笨鸟先飞”的话,那么中心城区的房价松动是否意味着冬天已经来临?

蓝光花满庭

代表性:城北三环内指标大盘

价格 均价6800元/㎡左右

常规优惠 按揭1%,一次性2%

当前新增优惠 蓝客会2万元优惠和总价1%的额外优惠,还推出了一口价房源

目前项目表现 每天到访客户30组

是否持续优惠

现场体验:

6月5日下午3时,记者来到花满庭售楼部。售楼部内有7组客户。作为反应迅速的开发商之一,蓝光在新政实施后,不断拿出各种优惠刺激客户下单,再加上项目一直打性价比牌,相比当下许多售楼部门可罗雀,花满庭仍能维持较高的人气和销售量。目前,花满庭提供的蓝客会2万元优惠和总价1%的额外优惠,与前期3%及团购额外1%的优惠大体相当,此外,项目还推出了73平方米和89平方米的一口价房源。本批次在售的是8号楼,靠近蓉北商贸大道一侧的跨线桥。东西朝向。邻跨线桥西晒的户型最便宜,优惠后,实得均价已经低于6100元/平方米,而临中庭东向的户型则保持在实得价6400元/平方米左右。

在现场,记者发现,到访人群对于价格十分敏感,总是先询问近期有什么样的优惠,还会不会有更多的优惠等。对花满庭本身的户型与品质没有怀疑。

驷马城

代表性:

价格 均8000元/㎡

常规优惠 按揭1% 一次性2%

当前新增优惠 6388-6800元/㎡的特价房,

共10套,买特价房必须买车位。

目前项目表现 每天15组来访量,周成交不足10套

是否持续优惠 特价房卖完为止

现场体验:

6月4日上午9时,也许是时间过早售楼部内并无到访客户。销售人员告诉记者,新政以后,到访量明显减少,即使有来看房的购房者,也没有购买意向。本次项目推出的特价房基本上是位于楼层较高或者较低的位置,且买特价房就必须购买车位,车位价格3万-7万不等。记者从销售人员处了解到,目前项目受咨询量明显少于新政前,且很难卖出去一套房子。即使推出了特价房,也很少有人问津。

优客联邦

代表性:城南二环典型青年社区

价格:均价8800元/平方米

常规优惠:一次性优惠3%,按揭优惠1%

当前新增优惠:无

目前项目表现:5月30日开盘,推出的300套房源只售出了84套

是否持续优惠:近期不会有新优惠

现场体验:

记者在6月4日中午来到优客联邦售楼部。“通常都是观望,真正下单的很少。就是问问而已”,置业顾问对记者说。因为地处红牌楼,人流量很大,自然来访者比较多,但大多只是观望,意向客户很少。

置业顾问对记者表示,优客联邦现在除了一次性优惠3%,按揭优惠1%,分期付款优惠2%外,没有更大的优惠,房价也不会降。同时明确表示,一个月内不会降价。置业顾问表示,楼盘地处红牌楼片区,地理位置不可复制。目前在售房源面积为50-110平方米,均为中小户型,总价可以控制。而且优客联邦的主要客户群为年轻人,大多是首次置业,不受二套房贷限制。虽然目前到访量和成交量有所下降,但楼盘的抗跌性还算比较强。

维港

代表性:南2.3环的中小户型楼盘

价格:8600-9600元/平方米

常规优惠:一次性优惠2%,按揭优惠1%

当前新增优惠:无

目前项目表现:5月29日项目首次亮相,推出了300套47-123平方米的房源,销售60套左右

是否持续优惠:近期不会有新优惠

现场体验:

记者从优客联邦出来,便直接来到维港售楼部,这里有两三组客户在咨询。据置业顾问介绍,除了开盘当天3%的优惠外,目前维港只有常规的优惠。当记者问及是否会降价时,置业顾问表示近期内不会降价,也不会有更多的优惠。“我们位于2.3环处,位置非常好。”看来这一片区的楼盘除了以小户型、低总价吸引购房者之外,能够让它们价格依然坚挺的原因便在于区位优势。

卓锦城

代表性:城东三环外百亩大盘

价格 5300元/㎡

常规优惠 按揭2%,一次性3%,

外地购房者(大成都范围外)还有1%的额外优惠

当前新增优惠 无

目前项目表现 5月30日开盘当天销售50套,

目前剩余房源100余套房源。

是否持续优惠 是

现场体验:

6月4日上午11时,售楼部有大约5组客户在现场选房。据销售人员介绍,卓锦城目前推出的优惠虽然与新政前后并无区别,但是在每次开盘时会有较大优惠。5月29日开盘当天,卓锦城便推出了最高7%的优惠,虽然本次推出的房源以大户型为主,开盘当天50余套的销售量,在当前行情下,也算难能可贵。

 

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