二套房贷新政出台以来，还有传言称，二手房贷将由原来的“见契约税票”放款，转为先抵押后放款。昨日，记者致电21世纪不动产、四川中原地产二手房负责人以及不少中介门店经纪人，他们均表示现在二手房市场也已经开始严格执行房贷新政。

据悉，成都二手楼市并没有像北京、上海等一线城市那样，出现集中的“出货”、“抛售”，但来自成都多家中介机构的一手信息显示，个别来自上海、香港等一线城市的投资客开始在成都的中介门店集中挂出手上的房源，成都二手楼市出现了降温征兆。

四川中原地产二手房负责人冷泉颐在电话中称：“现在都是必须先办好房屋抵押之后，银行才放款。以前，二套房可以只首付4成，现在必须首付提高到5成，而且利率还要上浮。”21世纪不动产总经理助理苏宁也向记者表示：“无论是在一手市场买新房，还是到二手房市场买房，都要执行房贷新政。如果是第二次贷款购房，只要到央行征信系统一查，都能够看到有无贷款购房。”

业内人士表示，3月、4月成都二手楼市确实较为活跃，新政出台后二手楼市出现了一定观望氛围，但目前成都二手房的购买群体仍然以自住、首次置业为主，受到新政的影响相对较小，新政影响的具体范围和力度还有待观察。

【现象】

新政出台前

二手楼市一天一价

磨子桥IT商圈的陈溪最近在龙泉一套1楼带40平方米私家花园的房子终于出手了，而且是在他涨价之后成交的，赚钱了应该高兴，但他郁闷的是，和他同一幢的3楼那套房子，面积比他的小不少，又不带花园，只是晚几天成交价格就比他的卖价都还要高。陈溪一度猜想，如果他的房子能够推迟十天半月再卖，他的成交价应该在75万元左右。

胡女士已经看好一套蓝光·富丽花城的顶层户型，但因为房东的产权都还没有办下来，现在买卖她也就只能做公证不能过户。“这是一套顶层户型，最高层高6.5米，我可以再搭一层，这样算下来面积多增加不少，户型我很喜欢，但现在卖家很牛，最近几天又涨价4万元。”胡女士说，她现在不得不下手，害怕二手房再火爆起来就追不上了。

3月成都二手房成交量出现大幅上升，成交达到4728套之多，比2月上升180%，进入4月，二手楼市成交同样活跃。业内人士分析，二手楼市的活跃来自于新房供应的不足，尤其是中小户型的新楼盘。外界认为今年二手房很疯狂，富房不动产副总经理刘应忠表示，今年年初的行情应该与去年保持相当。“2008年二手楼市到最低谷，2007年成交4万多套，2008年只有2万多套，2009年有6万多套。前3月成都应该是维持去年的平均水平。”该人士表示，4月上旬每天的过户量是200多户，这样的水平比较正常。

新政出台后

来自一线城市职业投资客反应最快

新政出台前后尽管只有短短的几天时间，而成都二手楼市也已出现细微的变化。“总体成交量、过户量没有太大变化，但是我们门店已经接到个别急于脱手多套房源的职业炒家委托。我就接触了两位来自香港、上海的外地投资客，人都不在成都，直接电话委托我们急售。”满堂红(成都)置业有限公司副总经理谭自力告诉记者，这个微小的变化或者能够说明一线城市的投资者对于当前的新政可能更为敏感，但成都本地投资者没有这样迅速的反应。

谭自力进一步透露说，上海的那位投资者一口气挂出了三套水木光华的房源，香港的那位投资者挂出的是两套武侯区的大户型，“用我们的专业术语来说，看得出他们的‘心态弱了’，没有此前那么的强势。”

“周末两天时间房源的挂牌量有一定增加，但目前还看不出调整的趋势，目前的成交量、过户量都处于正常水平。”21世纪不动产成都区域部副总经理贺阳告诉记者，目前各方都还在等候银行的执行细则，比如是否会停止对三套房放贷、二套房的认定等，市场出现一定的观望氛围，但具体影响范围和程度还没有完全显现出来。

【分析】

政策很严厉

有可能出现观望氛围

日前，农业银行四川省分行营业部明确表示停贷三套房，而各家银行均表示将对非本地居民暂停发放购房贷款，房贷新政在成都二手楼市中同样掀起不小的波澜。“我们的业务最近一两天还没有出现异动，但停止对三套房以及对外地人发放购房贷款，如此严格的房贷政策肯定会对二手楼市造成一定影响。”谭自力表示，尽管二手房主要针对是刚性需求、首次置业，但观望氛围同样会蔓延到二手楼市。

目前在成都拥有23家门店的满堂红目前主要集中在市中心、城东、城南，而他们合作的银行主要是建设银行和邮政储蓄，在接受记者采访之前他们还没有接到上述银行的执行细则。谭自力表示他们的客户中纯粹的外地投资者占比在3成左右，因此防止外地人投资成都本地住宅的新政肯定有一定打击作用。谭自力同时也表示，新政对于二手楼市的影响肯定比一手楼市小，满堂红的客户中有一半左右客户选择一次性付款，购买二手房的绝大多数是自住客户，投资者一般资金也较充裕，他们选择贷款的比例相对不高，但市场整体行情走低，观望心态无法避免。本报记者 李杨

【服务】

“20岁”以上老房很难贷款

记者从二手房市场获悉，银行在提高贷款门槛的同时，对二手房龄也提高了要求。随后，记者连线招商银行、哈尔滨银行、民生银行、邮政储蓄银行等相关部门。调查表明，银行在针对二手房放贷款时，对“房龄”有严格要求，一般不超过15年，建设银行和中国银行则表示，最长不超过20年。记者也从21世纪不动产、伊甸城和富房置换等中介公司获悉，20年相当于是当前成都二手房抵押贷款的最高极限。

案例一：

房龄太大，贷款多次碰壁

“买新房不如买旧房，买旧房不如买烂房。”在二手房市场流传着这样的金科玉律，可能一般人对此不甚理解，然而，真正有眼光的专业投资者，却对此颇有心得，专瞅地段好、城中心、老旧房子下手。

今年3月，曾勇看中了位于九茹村的一套60平方米的套二房，房龄已达17年。虽然，房屋外观破旧，但由于位置不错，曾勇还是乐意投资，房东挂牌总价为30万元。根据中介公司核算，他买该套房最多可能获得评估价的6~7成贷款，需要首付9万~12万元。然而，银行对该标的只给出了22万元的评估价，就是说曾勇必须首付14.6万元。多出来的几万元让曾勇感到措手不及，中介公司也为他联系多家银行无果，由于房龄太大，某些小银行根本不愿意放贷款。最后，他不得不放弃了该套房屋。

案例二：

地段环境差，贷款金额不会高

据21世纪不动产、中原地产称，银行在对二手房评估贷款时，会根据房屋的房龄、地段、环境、贷款人的资质等进行综合评估。如果地段环境差、贷款人资信等综合指标低，从银行申请到的贷款金额就不高。

前不久，在荷花池打工的赵亮看中了一套80多平方米的二手房，该房屋位于荷花池商圈，房屋有10年了，处于人民北路上，噪音较大，小区内的环境也不好。该套房屋挂牌价为5500元/平方米，赵先生与房东谈好的成交价为5200元/平方米，总价为46万元。然而，银行的评估价却只有3800元/平方米，赵亮最多只能贷到21万元。也就是说，赵先生必须得首付25万元。较高的首付最终逼使赵亮不得不放弃该套房子。

(四川新闻网－成都商报)