一面是不断出台的政策调控,一面是不断涌现的地王和让人望而生畏的房价。两会后,楼市进入博弈阶段,物业税该不该征、央企要不要退出房地产市场、土地招拍挂应该如何改革、期房“预售制”该不该取消、如何处理小产权房等问题的讨论,也从没像现在这样激烈。

3月23日,住建部邀请相关各方召开楼市调控调研会议,为调控进行政策储备,央行、国土部和发改委等部委均有官员列席会议。

非京户口可获保障房资格

我爱我家副总胡景晖说:“据我所知,北京市正在制定一系列政策来平抑房价,相关政策快的话半个月内应该会出台。”

参加有关政策讨论的胡透露,这些政策大概可分为三个方面:

首先,土地出让不再价高者得,也就是以招标为主,比如在设定地价的情况下,看各个开发商的详细开发方案等决定土地的归属;其次,可能会设定不同区域价格上限;再次,加大保障性住房的投入和建设,比如公共租赁房和普通商品房的建设,这里面有可能对外地来京人员买房作出专门规定,比如在京签订了三年或五年的劳动合同、在京缴税达到多少数额、引进的人才或拥有绿卡等方面,都将获得享受北京保障性住房的资格。

平抑房价仍需多方配合

“两会”期间,在回答政协委员“为何房价越调越高”这个问题时,住建部副部长郭允冲表示,住建部调控房地产市场的手段很少,房价调控需要多个部门协同配合,需要增加土地供给,还要金融、税收等部门和行业的支持。

日前国资委也加入调控的队伍中,要求78家央企在15个工作日内制定退出房地产业务时间表。国资委一内部人士对时代周报记者表示“既然政策制定了,我们一定会坚决执行”。

住房与城乡建设部政策研究中心城乡规划处处长翟宝辉告诉时代周报记者:调控房价必须从增加供给、引导需求和加强管理几方面同时入手。“现在的问题是,13亿人都在关注商品房价格,而且高度关注特大城市的商品房价格,这样的关注很容易被误导为‘刚性需求’,实际上这样的‘刚性需求’是逐年缓释的,国家将住宅需求分类、分阶段引导,使住宅需求扁平化。”

翟宝辉表示,住宅市场由政府主导,房地产市场交由市场调节。住宅市场中,一部分是政府直接提供的,或租或售,政府定价,提供给五保户和极低收入者,比如现在进行的棚户区改造、危旧房改造、旧城改造和廉租房、公租房等形式;另一部分是政府指导定价的,是为中低收入者提供的,比如有经济适用房、两限房,对于政府指导定价的其他模式,有些城市正在研究、创新中。现在的难点是由住宅市场满足的需求应该是多大份额。

“不过,调控房价最根本的就是坚决摒弃土地财政,降低地方政府对土地财政的依赖程度。”翟宝辉表示,缺乏产业支撑,仅仅依靠卖地维持的城市,经济迟早会出现大问题,政府必须制定中长期政策,将大量资金从房地产市场分流出来,吸引到实业方面,这样才能有效减少房地产泡沫,保持房地产市场平稳健康发展。

国土部：拍地不再“价高者得”

3月15日一天连创三“地王”的盛宴散场后,北京市国土资源局二楼拍卖大厅,突然冷清下来,原定近日推出的几幅地块被陆续叫停或推迟。

同时,其他地方的国土部门也正在忙着消化国土资源部接二连三抛出的政策—土地市场正屏气凝神等待一场调控风暴的袭来。

多管齐下保供给

为了平稳土地市场,国土资源部着手推出更为严厉的房地产用地管理和调控政策,核心宗旨是“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”。

在“确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%”的同时,国土资源部还要求各地在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,不得出让住房用地。4月上旬,该部将向社会公布各地住房及保障性住房用地供应计划。

“这几年土地供应总量逐年增加,但由于土地不可能无限制供应,因此在这一块政府的操作空间其实已经不大。”邹晓云表示。因此,除了在土地供应源头把好关外,国土部门更是盯紧开发商的“粮仓”。

国土资源部副部长贠小苏在3月22日国土部召开的房地产用地供应和监管全国视频会议上透露,今年3月到7月底,国土部会组织一场专项整治行动,全面严格依法清理查处房地产开发中闲置土地、囤地炒地、向别墅供地等各种违法违规用地。

“那么大力度的查处,还是第一次。”国土资源部办公厅相关负责人对时代周报记者说。

同时,制度建设也开始向囤地囤房开刀。今年4月1日起,市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。不执行申报制度的,要向社会公示,并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。

改革招拍挂制度

“招拍挂制度最重要的初衷,是为了解决土地交易中公开、透明的问题。”土地问题专家邹晓云对时代周报记者说,但从现实的操作来看,招标的出让方式使用得最少,各土地市场上更常用的是“唯价高者得”的挂牌和拍卖方式。

国土资源部数据显示,今年一季度,全国土地挂牌出让的约占80%,招标出让的仅占7%左右。而此次国土部门完善招拍挂制度,着力点就放在能够平抑地价的招标方式上。

贠小苏提出,要在房价上涨较快的一线城市和部分二、三线城市,选择以自住性、中小套型商品房建设用地地块为重点,积极开展试点,探索坚持和完善招拍挂制度(招标、拍卖、挂牌)、有效控制房价地价的政策和措施。

3月19日,北京国土局抢先发布了土地供应新措施,宣布暂停热点地区高价土地的交易,并提出要改进土地交易方式,控制非理性土地竞价,设立地价合理区间,在土地竞买条例当中,将增加配建保障性住房和承担公益性设施建设等要求。“今后北京土地拍卖将不再只是价高者得。”

“招标方式能够让评分标准,从对开发商资金实力的单一评分,转为对开发商所开发项目的综合评分。”邹晓云称,除了开发商出多少钱之外,还必须看开发商在这块地上干什么,包括设计方案、绿化、公建配套、承担的保障性住房建设等多项内容都可纳入评分标准。他同时强调,必须要保证招标的程序是透明公开的。

时代周报记者从北京市国土局了解到,该局也正在进行招拍挂操作模式的调整,4月10日向社会公开供地计划后,恢复土地市场交易。